Проблемы оценки стоимости недвижимости

Методические проблемы определения рыночной стоимости при оценке недвижимости

· операции купли-продажи или сдаче в аренду; · акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей; · привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; · кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; · страхование объектов недвижимости; · кредитование под залог объектов недвижимости; · внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; · разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов; · ликвидация объектов недвижимости; · исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров; · другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Актуальные проблемы стандартизации оценки недвижимости в системе действующего законодательства и реальной практики оценки

проффесор, д.э.н., президент СМАО.

проффесор, д.т.н., председатель научно-методического совета СМАО.

В результате изучения возможных вариантов структурирования работы оценщиков для оптимизации содержания стандартов и правил оценки недвижимости выделены следующие четыре ее важнейших этапа:

первый этап – формирование задачи оценки, формализованного описания объекта оценки и подготовки системы исходных данных для, имеющих необходимый правовой статус, согласование развернутого задания на оценку;

второй этап – строгая и научно обоснованная формализация важнейших процедур решения задачи оценки, контроль за накоплением погрешностей в процессе логического анализа и проведении расчетов и получения итогового результата;

третий этап – обоснование положений важнейших структурных разделов отчета об оценке по строгим правилам его оформления и требованиям к их содержательной части;

четвертый этап – проведение экспертизы результатов оценки по четко регламентированным процедурам и оформление документации по ее итогам.

Описание основных направлений работ по созданию стандартов оценки недвижимости представлены в других докладах.

Один из вариантов формализации задания на приведен в прилагаемом проекте, разработанном специалистами СМАО и НП «Лига оценщиков земли».

Процесс оценки недвижимости и возникающие проблемы

В процессе оценки оценщик сталкивается со следующими наиболее типичными проблемами, которые ему приходится решать:

1. Неравномерный поток платежей (Uneven cash flow).

I период — строительство, затраты капитального характера, доход отсутствует;

II период — эксплуатация, преимущественно доходные статьи, эксплуатационные затраты малы;

III период — реконструкция (реновация), статьи расходов, возможны незначительные доходы при частичной эксплуатации объекта;

IV период — эксплуатация после реконструкции, стабильный доход на новом уровне;

V период — продажа объекта (реверсия), единовременное поступление дохода владельцу недвижимости после реализации объекта на рынке.

2.

Потенциальный рост стоимости земли (Potential appreciation of land). Этот рост может быть связан:

— с изменением способа использования земли (расширение разрешенных видов землепользования, изменение условий зонирования);

— относительным дефицитом участков с аналогичными условиями;

— активным освоением района (рост спроса на участки и его несбалансированностью с предложением и др.).

4. Гибкость финансирования (Flexible financial agreement).

Собственность, приносящая доход, может иметь несколько уровней финансирования собственной и заемной долей.

Это финансирование может быть усложнено временными условиями, методами расчета ставки процента, долями участников и различными интересами сторон.

Центральные и местные системы налоговых законов и правил предоставляют как возможности, так и препятствия для инвестиций в недвижимость. Подчас именно налоговые выгоды или убытки предопределяют судьбу сделки, и их надо учитывать.

8. Стратифицированность рынка (Stratified markets)

Дипломная работа: Оценка недвижимости

1.2 Подходы и методы оценки стоимости недвижимости 1.3 Проблемы оценки собственности Глава 2.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости 2.1 Описание объекта оценки 2.2 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода 2.3 Определение рыночной стоимости недвижимости в рамках рыночного подхода 2.4 Определение рыночной стоимости в рамках доходного подхода Глава 3.